O metro quadrado mais caro do Brasil não garante o melhor investimento

O mercado imobiliário residencial brasileiro fechou 2025 com valorização de 6,52%, a segunda maior alta dos últimos onze anos, superada apenas pelo avanço de 7,73% registrado em 2024, e acima da inflação oficial medida pelo IPCA no mesmo período (Revista Fórum, 2026). O topo do ranking de preço por metro quadrado permanece concentrado no eixo Rio-São Paulo, com Leblon e Ipanema à frente, seguidos por Itaim Bibi, Pinheiros e Savassi (Revista Fórum, 2026). Fora desse eixo, praças litorâneas como Balneário Camboriú, Itapema e Vitória valorizaram bem acima da média nacional, consolidando-se como mercados "premium" no radar de quem busca imóvel de alto padrão (Forbes, 2026).

Para uma família com patrimônio relevante, esse tipo de dado exige cautela antes de qualquer conclusão. Preço por metro quadrado mede prestígio de endereço e ritmo de valorização nominal. Não mede se o imóvel produz retorno compatível com o capital investido, se pode ser convertido em caixa quando a família precisa de liquidez, nem quanto custa mantê-lo ao longo dos anos. São três perguntas diferentes, e só a primeira aparece nos rankings que circulam na imprensa.

‍

Retorno real pesa mais que preço de tabela

Valorização de tabela e retorno real raramente contam a mesma história. Segundo o Índice FipeZAP, a rentabilidade média do aluguel residencial no Brasil fechou 2025 em 5,96% ao ano, taxa que ficou abaixo da rentabilidade média projetada para aplicações financeiras de referência no mesmo período (Índice FipeZAP de Locação Residencial, dezembro de 2025). Ou seja, mesmo um imóvel bem localizado, alugado sem vacância, pode devolver menos do que uma aplicação de risco comparável, antes de qualquer desconto de manutenção, condomínio, IPTU e Imposto de Renda sobre o aluguel recebido.

O quadro piora quando o imóvel de alto padrão não é alugado, e sim reservado para uso ocasional da família. Nesses casos, o custo de oportunidade do capital imobilizado se soma à manutenção de um bem fechado a maior parte do ano, e a valorização no papel só se realiza no dia em que a família encontra um comprador disposto a pagar o preço esperado, dentro de um prazo que também não aparece em nenhum índice de mercado.

Avaliar o imóvel pelos mesmos critérios aplicados a qualquer outro investimento evita esse tipo de surpresa. Retorno real, liquidez e custo de manutenção deveriam pesar tanto quanto o endereço na decisão de manter, comprar ou vender um bem.

‍

O custo de transmitir o patrimônio

Todo imóvel carrega dois momentos de tributação:

• Na compra, incide o ITBI, imposto municipal que varia geralmente entre 2% e 5% do valor da transação, a depender da cidade (Exame, 2025).
• Na transmissão por herança ou doação, incide o ITCMD, imposto estadual que pode chegar a 8%, com alíquota de 4% no estado de São Paulo (26º Tabelionato de Notas de São Paulo, 2025).

Esses dois momentos se somam ao custo recorrente de manter o bem. IPTU, condomínio e manutenção pesam sobre um imóvel que não gera renda nem uso frequente. Nesse cenário, o bem deixa de funcionar como reserva de valor e passa a operar como passivo.

O ITCMD, em particular, costuma ser a parte mais subestimada da conta. Famílias que mantêm o imóvel em nome físico, sem qualquer estrutura de sucessão, transferem esse custo integralmente para os herdeiros no momento do falecimento, quando o inventário já está em curso e não há mais espaço de planejamento. Uma holding patrimonial, por exemplo, permite doar cotas em vida e reduzir a base sobre a qual o imposto incide, um dos pontos que já detalhamos no artigo sobre sucessão geracional de patrimônio.

‍

O critério que decide se o imóvel soma ao patrimônio

Quatro critérios objetivos determinam se um imóvel contribui para o patrimônio da família ou o compromete.

• Retorno. O rendimento gerado, seja por aluguel, seja pela valorização líquida de custos e impostos, é compatível com o capital investido no bem.
• Liquidez. O imóvel pode ser convertido em caixa dentro de um prazo razoável, caso a família precise de recursos para outra finalidade.
• Custo de manutenção. O custo de manter o bem é conhecido, orçado e sustentável ao longo do tempo, não uma surpresa recorrente no fluxo de caixa da família.
• Estrutura de propriedade. A forma como o imóvel está registrado facilita, e não complica, a transmissão no momento da sucessão. Isso costuma envolver decidir entre manter o bem em nome físico ou dentro de uma estrutura societária, uma escolha que discutimos em mais detalhe no artigo sobre estruturas de investimento e sucessão no planejamento patrimonial.

Famílias que avaliam um imóvel por esses critérios antes da compra, e revisitam essa avaliação periodicamente, tratam o bem como parte de uma alocação patrimonial coerente. É esse o exercício que a Jera Capital aplica a cada imóvel dentro do patrimônio de um cliente. As demais famílias descobrem o custo real do bem apenas quando precisam vendê-lo, dividi-lo entre herdeiros ou pagar o imposto de transmissão.

O investidor deve medir cada imóvel pelos mesmos critérios aplicados a qualquer outro ativo do patrimônio familiar.

‍

Leia também

• Entenda como o modelo dos Multi-Family Offices otimiza a gestão de patrimônio de grandes investidores
• Tax Harvesting: a estratégia fiscal que famílias brasileiras ainda não estão usando
• Residência fiscal, cidadania, mudança de país: como incluir no planejamento patrimonial

Quer entender se os imóveis do seu patrimônio somam ou pesam contra ele? Fale com a Jera Capital.

‍